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智慧建筑中运维管理体系的建设

 

1、运维管理意义

        运维管理行业是在传统的房屋管理基础上演变而来的新兴行业。近年来,随着我国国民经济和城市化建设的飞速发展而产生了日新月异的变化,特别是随着人们生活和工作环境水平的不断提高,建筑实体功能多样化的不断发展,使得运维管理作为一门科学的内涵已经超出了传统定性描述和评价的范畴,发展成为集多种手段对物业实体进行综合管理,为客户提供规范化、个性化服务,并对有关物业的资料进行归类汇总、整理分析、定性与定量评价、发展预测等。这也充分表明了运维管理行业正在朝着正规化、系统化、专业化的方向发展。

        但在当前的运维管理实践中,运维管理涉及的专业和范围较广,管理内容繁杂,不少企业仍还采用最原始的手工操作模式,已经直接影响到了运维管理企业的管理水平和持续发展。从长远来看,运维管理必须采用计算机信息技术管理手段,来进一步提高管理的质量和效率。

        互联网的发展为智能建筑中的企业带来了便利,企业的运行将更多的依赖于信息系统的支持,信息系统成为确保企业经济效益、运行效率的重要手段,甚至成为企业盈利的直接手段。因为传统的办公方式效率低,工作强度大。人们需耗费大量的时间和精力去手工处理那些繁杂、重复的工作,而手工处理的延时和差错,正是现代化管理中应该去除的弊端。   

        运维管理系统通过制定有效的维护计划,合理安排维护资源,促使维护人员高效快速的完成工作并对维护人员进行有效的考评分析,提高了维护管理的工作效率。用户针对不同设备制定相应的维修计划,提醒用户对设备进行定期维护,确保资产设备保持最佳运转状态,延长了使用期限,降低了维护成本。用户可通过业务统计和预警功能,实时查看设备统计信息和设备维护工作的执行情况,为接下来的设备维护计划做好准备,控制维护成本,为企业的规范化运作提供可参照的依据。   

2、运维管理规划和建设目标

        运维管理系统是对智能建筑物内所有运行设备的档案、运行、维护、保养进行管理,主要包括设备运行管理、设备维修管理、设备保养管理、维修申请工作单管理等方面。

        软件系统可以实时地获取大楼内各种机电设备的运行状态和参数,以方便设备的维修保养等;同时提供技术手段为办公楼的特殊性要求提供服务。

        运维管理系统充分采用智能化、网络化、数字化技术;充分利用网络、计算机、软件、数据库等资源,搭建物业经营管理系统,系统不仅可以简化、规范运维管理公司的日常操作,全面管理企业的运行状况,提高企业的管理水平和工作效率,为企业提供决策的信息支持,为企业创造出理想的经济和社会效益,更促进了物业公司向现代化的企业管理迈进。

        运维管理系统是智能化楼宇集成系统的重要部分,它通过典型的分布式计算机网络将各子系统集成到同一个计算机支撑平台上,建立起整个建筑的中央监控与管理界面,通过一个可视化的统一的图形窗口界面,系统管理员可以十分方便、快捷地实现建筑内被集成的各功能子系统以及相应更下层功能系统、实施、监视、控制和管理等功能。   实现安防与设备监控的科学化管理,以及提升与之相适应的物业管理的智能化。

        系统基于成熟、先进、实用的原则,把智能建筑使用的各智能化子系统的设备,由各自独立分离的设备、功能和信息集成为一个相互关联、完整和协调的综合网络系统,使系统信息高度的共享和合理的分配。

        建设目标

        (1)通过建立完善的信息运维管理系统,为物业管理活动中的各项管理与运营提供现代化的管理手段,降低日常的管理和维护费用。

        (2)通过对信息处理、存储、传输、检索,为物业公司的管理者、业主及其他客户提供有效的信息服务。

        (3)满足物业管理公司的基本业务、专项业务和特色业务的管理需求。

        (4)覆盖整个物业公司的管理职能和业务处理职能。

        (5)通过数据仓库、数据挖掘和联机分析处理技术,对收集的信息进行加工处理,为物业管理公司的决策层提供咨询决策信息。

        (6)整合企业管理子系统、业务处理子系统、信息门户子系统。   

        运维管理系统主要还体现在信息化管理服务上,也是在常规的物业管理基础上延伸和扩展出来的。

        建设目标具体可以细化为一站式客户增值服务、共享数据中心管理、工作流定制管理、能耗管理、设备生命周期管理。   

        (1)一站式客户增值服务运维管理系统的信息门户网站、客户服务呼叫中心共同提供基于和专门客户端的物业服务,客户可以用多种方式同时和物业管理部门进行交互,包括投诉、保修、建议、查询、申请等各项增值业务服务。   

        (2)共享数据中心管理运维管理系统和集成管理平台以及其他第三方平台共享数据中心管理,真正实现一个数据中心,多级数据库管理。强调对智能建筑中的设备数据、客户数据、运营数据、能源数据的综合性管理目标。

        (3)工作流定制管理运维管理系统集成了工作流管理系统的全部功能,是业务流程管理的标准平台,包括工作流引擎和可视化流程设计器,完全支持业务流程自定义,支持复杂流程的配置管理。

        灵活适应业务流程变革,显著降低系统二次开发和维护成本。   流程绩效分析模块包括年度工作绩效分析、流程平均办理周期分析、人员工作量统计分析、参与人员平均办理周期分析。这有利于进行量化的绩效考核,发现工作问题所在,持续改善流程和提高工作效率。

        (4)能源管理运维管理系统将对各种自带能源控制设备集成,整合能源管理信息视图,支持对数据中心和基础设施的优化。 让客户了解能源使用情况。在遇到与能源相关的潜在问题时,它还会向能源物业管理人员发出告警,并采取相应的预防措施。利用该软件所具备的历史走向与预测功能可帮助客户提高现有环境与能源规划的精度。它还可以帮助客户处理楼宇能源在空间、电源和制冷方面的物理限制;实现对能耗设备的计量,从而便于产品成本的精确核算。

        (5)设备生命周期管理运维管理系统形成一整套对设施全生命周期进行管理的方案,以提高设施运行的稳定性。强电、弱电、给排水、电梯、消防、暖通等楼宇设备的维护效果直接关系到物业管理的水平和客户服务的满意度,长远来看会对使用率产生深远的影响。

        3、运维组成和重点功能

        根据建筑物规模的大小,一般考虑运维系统主要由以下分类组成:

        (1)物业业务管理房产管理、物业维修及二次装修管理、收费管理、保洁管理、租赁管理、裙楼会议中心管理、停车场管理、来访者管理。

        (2)物业设施管理设备设施运行管理、设备保养管理、设施设备巡查、机电巡查功能、设备信息管理、综合安防及机电设备监控。

        (3)运维经营活动及增值服务面向客户的综合信息服务,面向客户的门户网站、客户投诉、客户查询、来访者登记信息服务,自动计量、会议室预订、辅助管理功能。

        3.1一站式综合信息管理

        提供运维管理系统门户网站,可以通过浏览器方式浏览、监控、查询物业管理的设施和增值服务的各功能模块。物业设施管理系统提供来访者管理、商务服务、办公服务、电子商务等增值服务功能模块。   实现对智能化系统的综合管理功能,根据智能建筑设备管理的需求,提供相应的管理模块,如系统管理、报警管理、设施管理、节能管理、事件管理、信息管理、维护管理、文档管理、报表管理、日志管理等。   通过智能化系统综合管理功能,提高工作人员的管理和工作的效率。

        3.2交互式信息管理

        提供物业设施管理系统门户网站,可以通过浏览器方式,浏览智能建筑企业内网中的内容和查询各智能化应用系统信息;同时提供版的工程管理中心、消防监控中心、客房服务办公中心的操作台工具。

        带有信息管理功能,能够查询、保存、维护设备档案,能够进行能源计量,记录设备运行的历史数据以便使用者查询。   系统可对建筑物内部各种设备资料和图纸、设备维护和维修记录、易耗品和备件的库存进行电子化管理。

        同时,系统能够在设备维护检修到期前进行预警,以声音或闪烁提示,并给出实施地点、所需的准备工作信息,自动生成设备维护检修单。当各系统设备工作出现异常情况时,系统可立即调出相应位置的布防图,显示报警设备、位置的和状态等,并用多种形式如声音、颜色、闪烁等进行报警,同时提示相应的处理方法。

        3.3集中的监视和管理系统

        允许网络上的任一工作站通过一致的软件界面对各子系统设备的运行数据和运行状态进行高性能的实时监测、采集、整理、分析和储存。同时,使用者可根据权限设置在电子地图上实现对设备的操作管理。

        物业设施管理及设备运行监视,与建筑设备监控系统页面进行超链接及显示,只监不控。建立设施及设备档案,自动生成系统保养计划,对设施及设备运行数据进行采集和记录。主要设施及设备预防性监测、设施及设备巡查到位跟踪及巡查记录、综合节能管理和节能报表自动生成。设施及设备运行保养自动提示、设施及设备维修单自动生成、设施及设备保养与维修记录、设施及设备备品备件管理。   

        实现对智能物业设施管理系统、建筑设备监控系统、安全技术防范系统等集成。集成系统具有接管上述各智能化应用系统操控的能力,具有对上述各应用系统进行操作、监控、设置、修改、查询等功能。

        3.4管理模式定制功能物业设施管理系统内嵌短信管理平台、大屏统一控制平台,将设备的报警信息、管理信息、售后维护信息能及时地传播给使用人员、管理人员、企业维护人员和施工单位维护人员。完全集成了工作流管理系统的全部功能,是业务流程管理的标准平台,包括工作流引擎和可视化流程设计器,完全支持业务流程自定义,支持复杂流程的配置管理。灵活适应业务流程变革,显著降低系统二次开发和维护成本。

        4、运维系统在项目中的优化建议为了加强智能化运维系统信息的管理,使得设备的报警信息、管理信息、售后维护信息能及时地传播给使用人员、管理人员、企业维护人员和施工单位维护人员,系统可以嵌入短信管理平台,当发生警情时火警、盗警,智能化集成系统接收到各子系统的故障报警信号后,在进行联动的同时,分系统、分级别地通过短信平台向相关人员的无线移动电话发送提示短信,自动快速将设备的报警信息、维护信息迅速地传播给相关工程维修人员,工程维修人员在接收到故障报警信息后,须在规定时间内修复并回复维修情况。系统在规定时间内未接收到故障恢复信号且未有回复信息,将自动提升该信号的故障等级,再次向相关人员发送故障信息的同时,将向上一级主管的移动电话发送提示短信。同时可以对整个处理过程进行监视,并对不符合规定的操作进行报警处理,这样也进一步实现了信息化管理。   

        5、结束语

        随着大楼越建越高,越来越复杂,这就使建筑物对智能化的要求也越来越高,从而使得运维管理系统成为信息化的不可缺少的重要组成部分。

 

 

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